RET para Incorporações Imobiliárias: o que é e como funciona?

O que você prefere: economizar milhões ou continuar deixando dinheiro na mesa? Para quem procura uma alternativa de regime tributário unificado e simplificado na Incorporação Imobiliária, o Regime Especial de Tributação (RET) é uma opção vantajosa de recolher tributos em relação ao lucro gerado por esses empreendimentos.

Neste artigo, você entenderá como funciona, quem pode aderir e quais são as vantagens e desvantagens em optar pelo RET.

O que é o Regime Especial de Tributação (RET)?

O Regime Especial de Tributação (RET),estabelecido pela Lei nº 10.931/2004, tem se mostrado uma solução eficaz para simplificar a tributação de incorporações imobiliárias no Brasil. Este regime permite o recolhimento unificado de tributos federais, como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, por meio de uma única alíquota.

Essa abordagem traz diversas vantagens, desde a redução da carga tributária até a simplificação das obrigações fiscais. Aliás, ela é especialmente benéfica para empresas de diferentes perfis, incluindo aquelas voltadas para a habitação popular e para empreendimentos de médio e alto padrão.

Alíquota Geral do RET: 4%

A alíquota padrão aplicada às incorporações imobiliárias que optam pelo RET é de 4% sobre os recebimentos mensais referentes à venda das unidades imobiliárias. Essa tributação unificada não só simplifica o processo, mas também proporciona uma economia tributária para incorporadoras. Isso porque a carga tributária é reduzida em comparação com outros regimes.

O melhor de tudo é que incorporadoras de diversos segmentos podem se beneficiar do RET, o que torna este regime uma das escolhas mais atrativas para o setor.

RET para Empreendimentos de Médio e Alto Padrão

Embora exista um incentivo especial para projetos voltados à habitação de interesse social, o RET também se aplica a incorporações de médio e alto padrão. Incorporadoras que atuam neste nicho podem optar pelo regime e usufruir dos mesmos benefícios de simplificação tributária. Ao escolher o RET, essas empresas recolhem 4% sobre os recebimentos mensais, evitando a complexidade de diferentes tributações.

Redução da alíquota: incentivo para Habitação Popular

Com a atualização da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, o RET contempla uma alíquota especial de 1% para vendas de unidades habitacionais destinadas a famílias da Faixa Urbano I do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O objetivo dessa redução é incentivar a construção de moradias populares, aumentando a viabilidade econômica dos projetos habitacionais. Isso, em outras palavras, é essencial para o desenvolvimento do setor imobiliário.

Impacto financeiro do RET

Não há como dizer de outra forma: o impacto financeiro do RET é significativo. Por exemplo, uma incorporadora com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 50 milhões, que opera sob o regime do Lucro Presumido, pagaria cerca de R$ 3.359.000 em impostos. Ao optar pelo RET, esse valor poderia ser reduzido para R$ 2.000.000, resultando em uma economia de R$ 1.359.000.

Percebe como esse cenário exemplifica como o RET pode transformar as finanças das incorporadoras? Uma economia que, inclusive, aumenta a competitividade dos negócios no mercado.

Processo de adesão ao RET: mudanças em 2025

Atualmente, a adesão ao RET deve ser feita por meio da Receita Federal. O processo começa com o registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, no Patrimônio de Afetação (um mecanismo que separa o patrimônio do projeto do patrimônio geral da empresa),permitindo que elas usufruam dos benefícios imediatamente.

No entanto, a partir de janeiro de 2025, será necessária uma análise e parecer do Auditor-Fiscal para que as empresas continuem usufruindo do regime. Essa mudança exige que as incorporadoras se preparem adequadamente para garantir a adesão ao RET e seus benefícios associados.

Fonte: Canva Pro

Implicações que devem ser consideradas na adesão o RET

Uma vez aderido ao RET, a escolha é irretratável até a conclusão do empreendimento. Ou seja, a empresa não poderá mudar para outro regime tributário (como Lucro Real ou Lucro Presumido) no meio do projeto, mesmo que o RET se torne menos vantajoso.

Para optar pelo RET, é necessário vincular o empreendimento ao Patrimônio de Afetação, o que acarreta obrigações adicionais, como a separação patrimonial do projeto. Em alguns casos, isso pode limitar a distribuição de lucros aos sócios, uma vez que, enquanto o patrimônio estiver afetado, é preciso assegurar a viabilidade financeira do empreendimento até a conclusão da obra.

As incorporadoras devem sempre avaliar suas margens de lucro para determinar a viabilidade da adesão ao RET. Para aquelas com margens mais altas que buscam simplificação tributária, o RET pode ser bastante vantajoso. No entanto, para empreendimentos que enfrentam variações nas receitas ou que podem se beneficiar de deduções de despesas, regimes tributários como o Lucro Presumido ou Lucro Real podem ser opções mais adequadas.

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Conclusão

Com a iminente Reforma Tributária, há previsões de um aumento na carga tributária para as incorporadoras. As propostas em discussão podem trazer mudanças significativas, afinal, elas afetam diretamente a rentabilidade e a viabilidade dos empreendimentos imobiliários.

Para mais informações sobre as implicações da reforma para a construção civil, recomendamos a leitura de nosso artigo recheado de informações sobre este tema. Nele, discutimos detalhadamente as possíveis consequências para as empresas do setor e ajudamos você a se preparar para as mudanças que estão por vir.

E mais do que a leitura, é fundamental que as empresas busquem orientação Contábil e Tributária para avaliar a viabilidade da adesão ao RET em seus empreendimentos.

Os especialistas da Planning estão à disposição para auxiliar na tomada de decisões! Nosso foco é, e sempre será, apenas um: otimizar a carga tributária do seu negócio e manter você atualizado sobre as constantes mudanças tributárias.