O Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, aprovado pela Câmara dos Deputados em dezembro de 2024, representa um marco significativo na regulamentação da Reforma Tributária no Setor Imobiliário e na Construção Civil. Essa iniciativa introduz alterações estruturais no sistema tributário brasileiro, impactando diretamente mercados que são pilares essenciais da economia nacional.
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A nova dinâmica promete mudanças estruturais que afetam desde a tributação até a acessibilidade habitacional. A seguir, analisamos os principais pontos da proposta, incluindo as reduções de alíquotas, os incentivos para imóveis populares e os desafios fiscais que acompanham essa transição.
Principais mudanças trazidas pelo PLP 68/2024
O PLP 68/2024 altera profundamente as bases tributárias do Mercado Imobiliário e de Construção Civil, reorganizando alíquotas e inserindo novos critérios para isenções fiscais. Essas mudanças pretendem criar um equilíbrio entre o incentivo ao mercado imobiliário e o aumento da arrecadação, trazendo implicações diretas para incorporadoras e consumidores.
A seguir, exploramos as principais transformações e seus potenciais efeitos.
Redução de alíquotas em operações imobiliárias
Uma das alterações mais relevantes é a redução das alíquotas do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em operações de alienação de bens imóveis. Conforme o texto aprovado, essas alíquotas terão uma redução de 50%, o que deve estimular a atratividade do mercado imobiliário para investidores e consumidores.
Segundo o deputado Reginaldo Lopes, relator da proposta, “todas as mudanças que não acatamos caminham no sentido de manter a alíquota geral de referência em 26,5%“. No entanto, a redução para imóveis tem o objetivo de evitar uma sobrecarga tributária desproporcional. Isso mostra o reconhecimento da importância estratégica do setor para o desenvolvimento econômico e social.
O impacto para a Construção Civil, apesar disso, pode ser desafiador. Atualmente, sob o regime de Lucro Presumido, as alíquotas efetivas de PIS e Cofins somam 3,65%. Com a introdução do IBS e CBS, mesmo com a redução de 50%, a carga tributária para o setor alcança 13,25% — mais que o triplo do modelo atual. O IBS, além disso, será aplicado em operações antes isentas de ICMS e ISS, como a alienação de imóveis na incorporação imobiliária.
Benefícios para imóveis residenciais novos
Outro destaque do PLP 68/2024 é o redutor social de R$ 100 mil aplicado à base de cálculo do IBS e CBS em operações de alienação de imóveis residenciais novos. Esse benefício, válido uma única vez por imóvel, busca estimular o mercado habitacional. Ele vai incentivar a construção de novas unidades e facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda.
Para empreendimentos populares, como aqueles vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida, o impacto é bastante positivo. Contudo, para incorporadoras que atuam com imóveis de médio e alto padrão, o aumento da carga tributária pode ser um entrave, reduzindo margens de lucro e desestimulando novos projetos.
Impactos da Reforma Tributária no Setor Imobiliário e de Construção Civil
As alterações propostas têm o potencial de dinamizar o Mercado Imobiliário e a Construção Civil, setores fundamentais para a infraestrutura e economia brasileira. Mesmo com os benefícios previstos, contudo, o aumento na carga tributária pode reduzir ou até anular as vantagens esperadas. Abaixo, destacamos os possíveis impactos:
- Impacto nas Vendas de Imóveis: o aumento da carga tributária geral, com a inclusão do IBS em operações antes isentas de ICMS e ISS, pode levar a uma redução no número de empreendimentos lançados, afetando negativamente o volume de transações no setor. O redutor social, entretanto, pode contribuir para estimular as vendas no segmento popular, especialmente em empreendimentos voltados para programas habitacionais como Minha Casa Minha Vida.
- Estímulo à Construção de Novos Empreendimentos: o redutor social para imóveis novos representa um incentivo relevante. O aumento do custo tributário, porém, pode diminuir as margens de lucro e reduzir o apetite de incorporadoras para novos projetos, especialmente no segmento de médio e alto padrão.
- Facilitação do Acesso à Moradia: o redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo reduz o impacto tributário em empreendimentos populares. Isso incentiva a construção e aquisição de moradias para famílias de baixa renda. Para imóveis de médio e alto padrão, no entanto, o aumento nos custos de construção devido à maior carga tributária pode limitar a transmissão integral desses benefícios ao consumidor final.
Comparativo entre os Regimes Tributários
Sob o regime atual, as incorporadoras que optam pelo Lucro Presumido pagam PIS e Cofins com uma alíquota efetiva de 3,65%. No novo modelo proposto, a CBS e o IBS possuem uma alíquota conjunta nominal de 13,25% após a aplicação das reduções previstas. Contudo, esta não é a alíquota efetiva, pois as empresas podem se beneficiar de créditos tributários.
Caso uma empresa consiga comprovar 40% de custos passíveis de dedução, sua alíquota efetiva seria reduzida para 7,95%, o que ainda é superior à alíquota de 3,65% vigente para PIS e Cofins no regime de Lucro Presumido. Esse cenário, ainda assim, indica um aumento inevitável da carga tributária, o que exige a adoção de estratégias robustas para a sua minimização.
Conclusão
A aprovação do PLP 68/24 representa um marco na Reforma Tributária brasileira, mas traz desafios importantes para o Setor Imobiliário. Para empresas e profissionais do segmento, é essencial compreender essas mudanças e adaptar-se às novas regras para mitigar os impactos e assegurar conformidade tributária.
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Fonte: Agência Câmara de Notícias
