Após o advento da Lei nº 11.638/07, a partir de 2008, as empresas passaram a adotar obrigatoriamente as normas internacionais de contabilidade. Isso trouxe mudanças substanciais nas regras contábeis, afetando, da mesma forma, a receita no mercado imobiliário. Especialmente para as empresas do setor de incorporação, antes desta harmonização das normas, sempre existiu a divergência entre seguir o regime de competência no reconhecimento da receita ou regime caixa que é base de apuração dos tributos.
Mesmo depois do processo de convergência, é comum que várias dúvidas surjam. As principais giram em torno de quais controles, informações e procedimentos adotar para conseguir atender às regras contábeis sem prejudicar a apuração fiscal.
A atividade de incorporação imobiliária tem diversas particularidades. Desde o longo ciclo operacional até o financeiro de cada obra, é comum que exista uma divergência significativa entre o resultado contábil e a geração de caixa.
Como funciona na prática
Para alguns especialistas, o tratamento contábil é controverso no Brasil, pois, desde o processo de convergência, via de regra, a receita deveria ser reconhecida na transferência dos riscos e benefícios (pronunciamento contábil CPC 30 – revogado). E com o advento do pronunciamento contábil CPC 47 – receita de contrato com clientes, a receita deveria ser reconhecida quando fosse cumprida a obrigação performance com o ciente.
Em princípio, o cumprimento da obrigação de performance com cliente deveria ocorrer na entrega das “chaves”.
A polêmica continua, tanto é que os auditores das empresas de capital aberto não emitem a sua conclusão de acordo com as normas internacionais de contabilidade (IFRS),mas sim de acordo com o OFÍCIO-CIRCULAR/CVM/SNC/SEP/n.º 02/2018, pois tais empresas continuam adotando o método do POC (Percentage of Completion). O reconhecimento da receita via POC corresponde na identificação da relação do custo incorrido com o custo orçado, aplicando esse percentual sobre o contrato de venda da unidade e que será o fato gerador da receita que passará por reconhecimento.
Incorreção contábil
Embora esse ofício tenha como foco empresas de capital aberto, abre-se espaço para empresas de capital fechado, que adotam os requisitos definidos no ofício a adotarem o POC (Percentage of Completion).
Tendo em vista todos os pontos levantados pela legislação sobre o reconhecimento da receita fiscal e contábil na atividade imobiliária, algumas empresas continuam reconhecendo indevidamente a receita do período pelo regime de caixa. Este é o critério adotado para fins fiscais, que toma como base para cálculo dos tributos o valor efetivamente recebido, conforme o fluxo de entrada de caixa.
Quando a incorporadora não utiliza o regime de competência (Via de regra é o POC – Percentage of Completion) e, por exemplo, vende unidades imobiliárias ainda na planta, gera um lucro bruto que não corresponde à realidade do empreendimento, nesta situação, a incorreção contábil fica mais evidente.
O reconhecimento propriamente dito
De forma geral, o reconhecimento contábil da receita consiste sumariamente em 5 fases:
- Identificação do contrato
- Identificar as obrigações de performance
- Determinar o preço da transação
- Alocar o preço da transação
- Quando reconhecer a receita
A parte relevante do processo contábil é quando se dá o reconhecimento da receita. Isso quando é exclusivamente da atividade de incorporação imobiliária, pois ela tem como característica o período de produção superior ao exercício social. Reconhecer a receita somente no cumprimento da obrigação de performance pode demorar um longo tempo. E se for assim, não faz sentido para os usuários. No entanto, reconhecer a receita ao longo do período não atende a norma.
Logo, é importante entender os controles e processos para avaliar o correto reconhecimento da receita e o que representa o modelo de negócio da incorporadora.
Se pesquisarmos as principais incorporadoras de capital aberto ou fechado, a receita auferida com incorporação é substancialmente apropriada por meio da relação custo incorrido e custo orçado. Esse é o critério definido como Método da Percentagem Completada (POC).
De forma geral, a adoção do POC é benéfica e melhora a qualidade da informação contábil financeira. Além disso, diminui as distorções e mostrando-se mais coeso com a real situação financeira do andamento do empreendimento.
As incorporadoras com receita ou ativos inferiores a R$ 300 milhões e R$ 240 milhões podem adotar um pronunciamento específico para pequeno e médio porte. Afinal, possuem regras contábeis substancialmente equivalentes ao CPC 47 no que tange ao reconhecimento das receitas pelas incorporadoras imobiliários.
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