Contabilidade Imobiliária: o que é, importância e funcionamento

Quando um empreendimento enfrenta problemas na construção, uma coisa é certa: a contabilidade imobiliária deveria ter previsto. Seja uma crise de caixa, tributos mal calculados ou falhas na precificação de unidades, o alerta deveria ter soado muito antes dos problemas aparecerem no canteiro de obras.

Para você ter uma ideia, de acordo com um relatório da Construction Industry Institute, cerca de 60% das empresas do Mercado Imobiliário e de Construção Civil enfrentam dificuldades de fluxo de caixa. Isso quer dizer que, com o passar do tempo, podem acontecer atrasos nos pagamentos, interrupções em projetos e, no pior dos cenários, o encerramento de negócios.

CNO na Construção Civil: regularização e economia tributária

O mercado imobiliário brasileiro movimenta bilhões anualmente, mas, ao mesmo tempo, é um dos setores que mais precisam de atenção. E isso não envolve apenas as grandes incorporadoras. Mesmo empresas de médio porte enfrentam desafios na gestão contábil.

Enquanto você lê o texto, já comece a pensar nos problemas que a sua empresa enfrenta ou já enfrentou e, ao final, veja quantos insights trouxemos para te levar ao próximo capítulo. Acredite, a solução para transformar sua realidade está mais perto do que você imagina.

O que é a contabilidade imobiliária?

A contabilidade imobiliária é mais do que o simples registro de entradas e saídas de caixa. Ela sustenta a gestão de incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e empresas prestadoras de serviço. Basicamente, ela envolve o cadastro, controle e a análise de todas as operações financeiras que ocorrem dentro do ambiente imobiliário, desde a compra e venda de imóveis até a gestão de aluguéis, tributos, e custos associados aos empreendimentos.

Podemos dizer que é uma área da contabilidade que se adapta às peculiaridades do mercado imobiliário. Isso inclui a apuração correta de tributos específicos, como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e IPTU, além da gestão de receitas recorrentes, como aluguéis e administração de condomínios.

Desse modo, como estamos falando de um setor com construções que podem durar anos, algo que gera um impacto significativo no fluxo de caixa, é importante que as empresas tenham um reconhecimento correto de receitas em seus projetos de longo prazo. Isso exige, em outras palavras, uma abordagem contábil que vá além do básico, com metodologias específicas para o cálculo do Percentual de Obra Concluída (POC).

Como funciona a contabilidade imobiliária?

Em primeiro lugar, você precisa ter em mente que a contabilidade imobiliária funciona de forma estratégica, e não apenas operacional. Ela precisa se adaptar às características dinâmicas do setor, sem espaço para previsões baseadas em achismos ou para uma gestão padronizada. Cada empreendimento, cada fase de construção, cada venda de unidade exige um olhar personalizado.

Isso exige não só uma atualização constante sobre legislações, normas contábeis e flutuações do mercado, mas também uma habilidade em planejar financeiramente cada passo do projeto. Somente assim será possível garantir que os resultados estejam alinhados com as expectativas do mercado e dos investidores.

Só para exemplificar, imagine uma imobiliária que decide vender um lote de terrenos que estava em seu ativo imobilizado há anos. O papel da contabilidade será calcular o ganho de capital sobre a venda e ajustar os balanços patrimoniais para que a operação seja registrada de forma adequada.

Sem um serviço especialista para esse tipo de operação, o risco de erros é altíssimo, e o resultado pode ser uma visita da Receita Federal.

Juntamente com esse olhar afiado, é importante se atentar às normas contábeis. Entre elas, está a CPC 47, ou IRFS15, que agrupa as normas internacionais para simplificar as demonstrações contábeis. Essa regulamentação contábil estabelece cinco etapas que tratam dos termos contratuais e das condições para o processo de incorporação:

Reconhecimento formal do contrato firmado com o cliente;
Definição das responsabilidades de execução acordadas no contrato;
Definição do valor total da transação contratual;
Distribuição do valor da transação entre as obrigações de desempenho;
Reconhecimento da receita à medida que as obrigações de desempenho são atendidas.

Se tudo isso soou complicado para você, eu me arrisco a dizer que, provavelmente, sua contabilidade não está à altura do desafio.

O que é visto como atividade imobiliária?

É comum pensar que a atividade imobiliária se resume à compra e venda de imóveis. Mas isso está errado. Vai muito além disso! Como eu adiantei, ela envolve a locação, incorporação, desenvolvimento de projetos e até gestão de condomínios. E cada uma dessas atividades tem implicações fiscais e contábeis diferentes.

Na incorporação imobiliária, por exemplo, existem várias etapas que a contabilidade deve acompanhar. Pense em uma empresa que adquire um terreno, desenvolve um projeto de construção, como um edifício residencial ou comercial, e vende as unidades antes ou durante a construção.

Isso exige um acompanhamento contábil rigoroso para reconhecer receitas de forma correta, conforme o andamento da obra, e para calcular impostos específicos, como o ITBI e o IRPJ.

Se a sua contabilidade trata tudo igual, há algo errado.

Por que a contabilidade imobiliária é tão importante?

Simples: sem uma contabilidade especialista no setor imobiliário, você corre riscos. Um risco real de perder dinheiro ou enfrentar problemas com o Fisco.

A contabilidade bem executada não apenas garante que todos os tributos estejam sendo pagos corretamente, mas também auxilia no aproveitamento de benefícios fiscais e evita o pagamento de impostos indevidos. Isso significa mais dinheiro no seu caixa e menos dor de cabeça com o governo.

Imagine, por exemplo, uma construtora que calculou de forma equivocada o valor do ITBI ao vender suas unidades. Assim, ela pagará uma porcentagem maior de imposto do que deveria. E no acumulado de várias unidades, essa diferença pode representar milhares de reais perdidos!

Outro aspecto importante é a análise de crédito no GERIC, essencial para avaliar a capacidade financeira de novos empreendimentos. Sem uma boa análise, a empresa corre o risco de assumir projetos inviáveis e enfrentar problemas de liquidez, sem ver o retorno esperado na prática.

Uma contabilidade imobiliária experiente, portanto, sabe antecipar esses riscos e, além de te ajudar a expandir seu portfólio, também consegue maximizar o retorno dos empreendimentos.

Quais as principais funções da contabilidade imobiliária?

Sem um controle contábil preciso, qualquer negócio imobiliário perde competitividade e a chance de se tornar o melhor do mercado. Cada função existe para transformar números em estratégias, otimizar tributos e, acima de tudo, garantir que as decisões sejam baseadas em dados sólidos. É um jogo de precisão que não tolera erros.

Gestão Imobiliária

Gerir os seus ativos imobiliários de forma eficiente é quase uma arte. É preciso registrar cada transação com precisão e acompanhar os detalhes financeiros bem de perto. Além das compras e vendas de propriedades, é importante monitorar os pagamentos, registrar comissões de intermediação e controlar todas as despesas associadas aos imóveis.

É por isso que o Patrimônio de Afetação pode ser um grande aliado, pois ele separa os recursos de cada empreendimento como forma de garantir que problemas financeiros em um projeto não comprometam toda a operação. Mas sem uma boa estratégia por trás, você se verá em um cenário de falta de recursos para concluir as obras. E isso, por si só, afeta diretamente a credibilidade da empresa e deixa os investidores vulneráveis.

Gestão de Finanças

O fluxo de caixa é o que mantém sua empresa rodando, mas, sem um controle contábil preciso, ele perde o ritmo. A contabilidade é a responsável por garantir que as entradas de receitas e os pagamentos de despesas estejam em perfeita harmonia.

Isso significa antecipar períodos de menor liquidez, gerenciar os prazos de recebimento de vendas e aluguéis e evitar que obstáculos financeiros comprometam o andamento dos seus projetos.

Geração de Relatórios

Decisões assertivas precisam de uma base sólida, e é exatamente isso que relatórios contábeis oferecem. Com relatórios detalhados sobre despesas, receitas e desempenho de cada empreendimento, é possível identificar rapidamente quais projetos são mais rentáveis e quais demandam ajustes. Assim, esses relatórios são como guias estratégicos que facilitam o planejamento e permitem antecipar movimentos do mercado com segurança.

Otimizar os tributos imobiliários

Uma das principais estratégias para reduzir a carga tributária no setor imobiliário é a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET). Esse regime simplifica a apuração de tributos, como PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, consolidando os impostos em uma única alíquota. Para as incorporações imobiliárias, a alíquota padrão do RET é de 4% sobre os recebimentos mensais referentes à venda das unidades imobiliárias.

A vantagem é nítida: redução da burocracia e mais previsibilidade no planejamento financeiro. No entanto, manter a conformidade é uma premissa que deve ser seguida! A contabilidade precisa garantir que todos os requisitos sejam cumpridos para evitar penalidades.

Tomada de Decisão Estratégica

Quando cada movimento pode impactar os resultados do seu negócio, a clareza nos números faz toda a diferença. Uma contabilidade imobiliária bem estruturada permite comparar a performance de cada empreendimento, identificar quais áreas estão drenando recursos e quais trazem o maior retorno.

Afinal, sem essas análises, decisões importantes acabam sendo tomadas no escuro, comprometendo o crescimento e a rentabilidade.

Quais são os impostos de uma imobiliária?

A carga tributária de uma imobiliária é composta por diferentes impostos, e eles podem variar conforme a estrutura jurídica e a localização do negócio. Abaixo, listamos os tributos que precisam ser apurados corretamente para evitar problemas fiscais:

Imposto de Renda (IR): incide sobre os lucros da empresa e deve ser apurado conforme o regime tributário adotado.
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL): também incide sobre os lucros do negócio, destinando-se ao financiamento da seguridade social.
Imposto sobre Serviços (ISS): tributo municipal aplicado à prestação de serviços imobiliários, como administração de aluguéis.
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): relevante para propriedades rurais que estejam sob gestão da imobiliária.
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU): tributo municipal que incide anualmente sobre imóveis urbanos em estoque ou aluguéis.
Contribuição para o PIS/PASEP e COFINS: impostos sobre faturamento, que podem ter regimes cumulativos ou não, dependendo da operação.

A qualidade da Planning em sua contabilidade imobiliária

Quer reduzir riscos, garantir precisão e ainda aproveitar cada benefício fiscal disponível? Não é um sonho, é método. Na Planning, nossa equipe de especialistas, liderada por dois sócios com mais de 20 anos de experiência no setor, sabe exatamente onde estão as oportunidades e os riscos.

Aqui, qualidade é o nosso compromisso. E não é à toa que desenvolvemos um processo de revisão minucioso, asseguramos a conformidade das demonstrações financeiras e apurações fiscais, corrigindo pontos críticos antes que se tornem problemas.

Nossa história não mente: My Broker, MZN, Casa & Terra e Canopus são a prova de que o nosso trabalho entrega soluções. Aqui, nada passa despercebido, principalmente porque nossos especialistas conhecem os módulos dos maiores ERPs do Mercado Imobiliário e de Construção Civil.

A Planning oferecerá a confiança que você precisa agora para a sua contabilidade imobiliária!

Conclusão

Chegou a hora de encarar a realidade: sem uma contabilidade especializada, sua imobiliária corre riscos desnecessários. Imagine quantas oportunidades de economia você já perdeu simplesmente por não ter um parceiro que entende as nuances do setor, que sabe exatamente como aplicar o RET, fazer análise de créditos do GERIC ou reconhecer receitas adequadamente.

No setor imobiliário, é fundamental que a gestão de finanças seja estratégica e transparente para gerar uma visão clara sobre o fluxo de caixa e os custos dos empreendimentos. Além disso, a geração de relatórios detalhados e precisos permite que os gestores identifiquem oportunidades de economia e evitem riscos, sobrando apenas a possibilidade de maximizar os resultados financeiros.

A Planning não oferece apenas números. Oferecemos a segurança de um serviço minucioso, capaz de antecipar problemas e transformar sua contabilidade em um diferencial estratégico.

Não deixe sua empresa vulnerável aos mesmos erros que já prejudicaram tantos outros negócios. Fale com a Planning hoje mesmo e descubra como transformar sua contabilidade em uma vantagem real no mercado imobiliário!