IBS e CBS sobre Locação de Imóveis: Como Apurar a Tributação de Aluguéis na Reforma

A tributação de aluguéis pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é o novo regime fiscal aplicável às operações de locação de imóveis no Brasil, instituído pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentado pela Lei Complementar 214/2025, que substitui PIS, COFINS, ICMS e ISS por um modelo de IVA dual com não cumulatividade plena. A mudança redefine a forma como locadores, locatários e administradoras devem apurar, declarar e recolher tributos sobre aluguéis a partir de 2026.

O mercado imobiliário brasileiro, que movimenta mais de R$ 500 bilhões por ano segundo a Abrainc (2024), vive um momento de inflexão. Pela primeira vez na história tributária recente, a locação de imóveis — tradicionalmente fora do campo do ICMS e com tratamento heterogêneo no ISS — passa a integrar a base ampla do novo IVA brasileiro. Para proprietários, fundos imobiliários e empresas locatárias, compreender essas regras tornou-se condição para preservar margens e evitar passivos fiscais.

Neste artigo, você vai entender o que muda com IBS e CBS na locação de imóveis, como calcular a base e as alíquotas aplicáveis, quem pode aproveitar créditos, quais regimes especiais existem (Simples, FIIs, locação por temporada), o calendário de transição até 2033 e exemplos práticos de apuração para cenários residenciais e comerciais.

O Que São IBS e CBS no Contexto da Reforma Tributária?

IBS e CBS são os dois tributos que formam o novo IVA dual brasileiro, criados pela EC 132/2023 para substituir cinco tributos sobre consumo: PIS, COFINS, IPI (parcial), ICMS e ISS.

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): tributo federal que substitui PIS e COFINS, administrado pela Receita Federal do Brasil.
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): tributo de competência compartilhada entre estados e municípios, em substituição ao ICMS e ao ISS, gerido pelo Comitê Gestor do IBS.

Ambos seguem a lógica clássica do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), com incidência ampla sobre operações com bens materiais, imateriais, direitos e serviços. A grande inovação é o princípio da não cumulatividade plena: todo tributo pago nas etapas anteriores da cadeia gera crédito para a etapa seguinte, exceto itens de uso e consumo pessoal.

Para o setor imobiliário, a mudança conceitual é profunda. A LC 214/2025 amplia o conceito de “fornecimento” para alcançar operações historicamente fora do ISS, como a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Aluguéis, antes tributados apenas por IRPF (pessoas físicas) ou PIS/COFINS/IRPJ/CSLL (empresas), passam a sofrer também a incidência de IBS e CBS.

Segundo estudo do Insper (2024), a carga tributária efetiva sobre operações imobiliárias de locação pode oscilar entre +8% e +15% em relação ao regime atual, dependendo do enquadramento do locador e do aproveitamento de créditos pelo locatário.

A Locação de Imóveis Passa a Ser Fato Gerador de IBS e CBS?

Sim. A LC 214/2025, em seu Título V (regimes específicos para bens imóveis), inclui expressamente a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis como fato gerador de IBS e CBS, encerrando décadas de discussão jurisprudencial sobre a natureza jurídica do aluguel (obrigação de dar vs. prestação de serviço, conforme RE 116.121/SP do STF).

A norma adota o conceito amplo de operação onerosa: qualquer cessão temporária do uso e gozo de imóvel mediante contraprestação está sujeita aos novos tributos, ressalvadas as hipóteses de não incidência, isenção ou regime diferenciado.

Quem Está Sujeito à Tributação?

• Pessoas jurídicas locadoras: incidência ampla, independentemente do volume de aluguéis.
• Pessoas físicas com atividade habitual: contribuintes que cumulativamente possuam mais de três imóveis locados e receita anual de locação superior a R$ 240 mil, conforme limites fixados pela LC 214/2025.
• Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): com regime específico, mas tributados quando exercem atividade equiparada à empresarial.
• Administradoras de imóveis: sobre a taxa de administração e, em alguns casos, com responsabilidade solidária pela emissão de documentos fiscais.

O Que Está Fora do Alcance?

• Locação eventual por pessoa física: proprietário com até três imóveis e receita abaixo do limite legal não é contribuinte.
• Locação residencial: beneficiada por redução de 70% nas alíquotas e por redutor social específico.
• Imóveis públicos: mantida a imunidade recíproca constitucional (art. 150, VI, “a”, CF/88).

Como Calcular a Base de Cálculo e as Alíquotas?

A base de cálculo do IBS e da CBS sobre locação corresponde ao valor total da contraprestação cobrada pelo uso do imóvel, incluindo encargos contratuais cobrados do locatário, excluídos tributos sobre o patrimônio (como IPTU) quando expressamente repassados.

Alíquotas de Referência

A LC 214/2025 estabelece alíquota de referência combinada estimada pelo Ministério da Fazenda em torno de 26,5%, distribuída da seguinte forma:

Para o setor imobiliário, o regime específico previsto na LC 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, resultando em alíquota efetiva próxima de 7,95%. Para locação residencial com prazo igual ou superior a 90 dias, há ainda um redutor social fixo de R$ 600 por imóvel/mês, aplicado sobre a base de cálculo, conforme regulamentação.

Comparativo: Antes x Depois da Reforma

Regime de Apuração

• Periodicidade: apuração mensal, com recolhimento até o 20º dia do mês subsequente.
• Regime de competência: tributos incidem no momento do fornecimento (vencimento do aluguel), independentemente do recebimento.
• Não cumulatividade: créditos apropriados pelo locador sobre insumos (manutenção, reforma, intermediação) reduzem o valor a recolher.

Créditos de IBS e CBS: O Locatário Pode Aproveitar?

Sim. O locatário pessoa jurídica que utiliza o imóvel em atividade econômica tributada pelo IBS e CBS pode apropriar integralmente os créditos destacados na nota fiscal de locação, conforme o princípio da não cumulatividade plena previsto no art. 156-A, §1º, VIII, da Constituição Federal.

Trata-se da mudança mais disruptiva para o mercado de locação comercial. Hoje, o aluguel pago por empresa não gera créditos relevantes de PIS/COFINS (apenas no regime não cumulativo, com restrições). A partir da Reforma, o crédito será amplo, automático e proporcional ao tributo destacado.

Condições Para o Creditamento

• Vinculação à atividade: o imóvel deve ser utilizado em atividade-fim ou meio relacionada à operação tributada.
• Documento fiscal idôneo: emissão de NFS-e (ou documento eletrônico equivalente) com destaque do IBS e CBS.
• Locador regular: não pode ser optante por regime que vede o destaque (como PF não contribuinte).
• Efetivo recolhimento na cadeia: a LC 214/2025 condiciona o crédito ao pagamento do tributo pelo fornecedor, via mecanismo de split payment.

E o Locatário Pessoa Física?

Pessoas físicas não aproveitam créditos, pois não são contribuintes do regime. Para o locatário residencial, o IBS e a CBS representam custo final embutido no aluguel — daí a importância da redução de 70% e do redutor social para esse segmento, que mitiga o impacto inflacionário sobre as famílias.

Regimes Especiais: Simples Nacional, FIIs e Locação por Temporada

Simples Nacional e Locação

Microempresas e EPPs optantes pelo Simples continuam recolhendo IBS e CBS dentro da guia unificada (DAS), com alíquotas embutidas. Contudo, a LC 214/2025 permite que o optante exerça a opção de recolher IBS e CBS “por fora”, no regime regular, viabilizando o destaque na nota fiscal e o aproveitamento de créditos pelo locatário PJ — fator competitivo decisivo para locadores que atendem empresas.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

FIIs com cotas negociadas em bolsa e que atendam aos requisitos legais (mínimo de 100 cotistas, sem concentração) mantêm tratamento favorecido, com isenção sobre rendimentos distribuídos aos cotistas pessoas físicas. Contudo, as operações no nível do imóvel (locação) podem ser tributadas pelo IBS e CBS, com possibilidade de aproveitamento de créditos. Segundo a Anbima (2024), mais de R$ 250 bilhões em patrimônio líquido de FIIs estão sob revisão de modelos de precificação em razão dessa mudança.

Locação por Temporada e Plataformas Digitais

Operações via Airbnb, Booking e similares são consideradas locação de curta duração e não se enquadram na redução de 70% aplicável à locação residencial de longo prazo. Aplica-se a alíquota padrão (~26,5%), podendo a plataforma digital figurar como responsável tributária pelo recolhimento, conforme regulamentação do Comitê Gestor.

Calendário de Transição: O Que Acontece Entre 2026 e 2033?

A implementação do novo modelo é gradual e exige planejamento. O calendário oficial é:

• 2026: alíquota-teste de CBS (0,9%) e IBS (0,1%), com possibilidade de compensação com PIS/COFINS.
• 2027: CBS entra em vigor plenamente; PIS e COFINS são extintos. Imposto Seletivo começa a incidir.
• 2028: manutenção da CBS integral; IBS ainda em fase teste.
• 2029 a 2032: transição gradual do IBS, com aumento anual da alíquota e redução proporcional de ICMS e ISS.
• 2033: IBS plenamente vigente; extinção definitiva de ICMS e ISS.

Para locadores, 2026 será crítico: ainda que a alíquota seja simbólica, será preciso adaptar sistemas, emitir NFS-e nos novos padrões e ajustar contratos. Mais informações sobre o cronograma podem ser consultadas no portal do Ministério da Fazenda.

Exemplos Práticos de Apuração de IBS e CBS sobre Aluguéis

Exemplo 1 – Locação Comercial (PJ para PJ)

Imóvel comercial alugado por R$ 10.000/mês, locador PJ no regime regular, locatário PJ contribuinte:

• Base de cálculo: R$ 10.000
• Alíquota efetiva (26,5% com redução de 70%): 7,95%
• IBS + CBS destacado: R$ 795
• Valor total com tributos: R$ 10.795
• Crédito aproveitado pelo locatário PJ: R$ 795 (custo líquido = R$ 10.000)

Resultado: para o locatário PJ tributado, a operação é neutra. Para o locador, há custo de compliance, mas a carga efetiva sobre a receita é compensada pelos créditos próprios.

Exemplo 2 – Locação Residencial (PF contribuinte para PF)

Imóvel residencial alugado por R$ 3.000/mês, locador PF com mais de três imóveis (contribuinte habitual), locatário PF:

• Base de cálculo: R$ 3.000
• Redutor social residencial: R$ 600 → base ajustada: R$ 2.400
• Alíquota efetiva (7,95%) aplicada sobre R$ 2.400: R$ 190,80
• IBS + CBS a recolher: R$ 190,80

Resultado: locações residenciais de menor valor terão impacto reduzido ou nulo (quando o aluguel for inferior a R$ 600). Imóveis acima desse patamar terão impacto marginal, mitigado pelo redutor.

Na Prática: O Que Gestores e Investidores Precisam Saber

Após analisar centenas de contratos e modelos imobiliários sob a nova legislação, destacam-se cinco pontos críticos:

1. Revise contratos antes de 2026: cláusulas de “preço líquido” e responsabilidade pelo recolhimento de tributos precisam ser reescritas. Contratos longos firmados hoje sem essa previsão podem gerar disputas em 2027.

2. Avalie o regime do locador estrategicamente: para imóveis comerciais com locatários PJ, migrar da PF ou do Simples para o regime regular pode ser vantajoso, pois o crédito do locatário neutraliza o tributo.

3. Mapeie o portfólio por finalidade: separar imóveis residenciais (com redução de 70% + redutor social) de comerciais e por temporada (alíquota padrão) é essencial para projeção de fluxo de caixa pós-2027.

4. Prepare sistemas para NFS-e: mesmo PF com atividade habitual precisará emitir documento fiscal eletrônico. Administradoras devem assumir esse papel ou orientar proprietários.

5. Reavalie a tese de FIIs em portfólio: embora a isenção do cotista PF tenha sido preservada, a tributação no nível do fundo altera o dividend yield projetado. Reanalisar IFIX e fundos de tijolo é prioridade.

Conclusão

A chegada do IBS e da CBS sobre a locação de imóveis representa a maior transformação tributária do setor imobiliário brasileiro em décadas. Três pontos sintetizam o novo cenário: (1) a locação passa a ser fato gerador expresso de IBS e CBS, com alíquota efetiva reduzida em torno de 7,95%; (2) locatários PJ poderão aproveitar créditos integrais, tornando a operação neutra para empresas tributadas; e (3) o calendário de transição entre 2026 e 2033 exige preparação imediata de contratos, sistemas e estratégias societárias.

Para implementar a adequação, recomenda-se: 1) auditar o portfólio e classificar por finalidade (residencial, comercial, temporada); 2) mapear o perfil dos locatários para identificar quem aproveitará créditos; 3) revisar contratos com cláusula de repactuação tributária; 4) avaliar a migração de regime (PF habitual, Simples, Lucro Presumido ou Real); e 5) implementar sistema de emissão de NFS-e até o início de 2026.

A Planning acompanha proprietários, administradoras, FIIs e empresas locatárias na modelagem da nova realidade tributária, com diagnósticos personalizados e planos de transição preparados para cada perfil de operação.

FAQ – Perguntas Frequentes

IBS e CBS incidem sobre aluguel residencial?

Sim, mas com alíquota reduzida em 70% (efetiva de ~7,95%) e redutor social de R$ 600 por imóvel/mês na base de cálculo, o que zera ou minimiza significativamente o tributo nas locações residenciais de menor valor.

Pessoa física que aluga um único imóvel paga IBS/CBS?

Não. A LC 214/2025 exige cumulativamente mais de três imóveis locados e receita anual acima de R$ 240 mil para que a PF seja considerada contribuinte habitual.

O inquilino pode descontar IBS e CBS do aluguel?

Inquilinos PJ contribuintes do regime regular podem aproveitar integralmente o crédito destacado na NFS-e. Pessoas físicas não têm direito a crédito.

Qual a diferença entre IBS/CBS e o antigo ISS sobre aluguel?

O ISS, na maioria dos municípios, não incidia sobre locação (conforme RE 116.121/SP do STF, que afastou a incidência por se tratar de obrigação de dar). O IBS/CBS incide expressamente, mas é não cumulativo e gera créditos — algo que o ISS não permitia.

Quando começa a valer a tributação de aluguéis pelo IBS e CBS?

A CBS passa a ser plenamente exigida em 2027; o IBS é implementado de forma gradual entre 2029 e 2033. A fase de testes começa em 2026 com alíquotas simbólicas (0,9% CBS e 0,1% IBS).

Como emitir nota fiscal de aluguel com IBS e CBS?

O locador contribuinte deverá emitir NFS-e no padrão nacional, com destaque do IBS e da CBS, conforme regulamentação do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.