Será que vale a pena pagar agora para atualizar o valor do seu imóvel ou é apenas uma ilusão de economia? A nova Lei 14.973/2024 oferece uma oportunidade para pessoas físicas e jurídicas atualizarem o valor de seus imóveis ao preço de mercado, com tributação reduzida. No entanto, ao analisar a viabilidade dessa atualização, especialmente para quem planeja vender o imóvel em breve, pode-se constatar que, em alguns casos, essa opção talvez não ser vantajosa.
Neste artigo, vamos explorar a lei e aplicá-la em exemplos práticos para entender melhor os impactos fiscais.
O que diz a Lei 14.973/2024?
A Lei 14.973/2024 permite que:
- Pessoas físicas atualizem o valor de seus imóveis declarados ao valor de mercado, com uma tributação de 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado.
- Pessoas jurídicas também podem optar pela atualização de seus imóveis, pagando 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença.
Porém, há uma regra importante para a alienação dos imóveis atualizados. Caso o imóvel seja vendido em até 36 meses após a atualização, não será permitido abater o valor pago na atualização no cálculo do ganho de capital. Isso torna o imposto pago na atualização um custo desnecessário.
Além disso, no caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos 15 anos contados da data da atualização, deverá ser apurado o ganho de capital proporcional e pagos os impostos incidentes sobre esse ganho. Esse detalhe é crucial para quem planeja vender o imóvel em um prazo curto.
Nos exemplos a seguir, demonstramos situações de alienação dos imóveis antes de decorrido o prazo de 15 anos, de acordo com a proporcionalidade permitida na Lei 14.973/2024.
Exemplo 1: Pessoa Física – João
Suponha que João tenha comprado um imóvel por R$ 50.000 e, hoje, o valor de mercado é de R$ 250.000. Ele pretende vendê-lo em cinco anos. Vamos analisar as duas opções disponíveis: com e sem a atualização do valor.
Sem atualização do valor
Se João optar por não atualizar o valor, ao vender o imóvel por R$ 250.000, o cálculo do ganho de capital será sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda:
Ganho de Capital = R$ 250.000 − R$ 50.000 = R$ 200.000
A alíquota de IR para ganho de capital na pessoa física é a partir de 15%, então quando realizasse a venda João pagaria:
IR = R$ 200.000 × 15% = R$ 30.000
Com atualização do valor
Agora, se João optar por atualizar o valor do imóvel para R$ 250.000, ele pagará 4% sobre a diferença de R$ 200.000:
IR sobre a atualização = R$ 200.000 × 4% = R$ 8.000
Além disso, quando ele vender o imóvel após cinco anos (60 meses),o valor de venda será comparado com o valor atualizado. Com a atualização, João poderá abater 24% da diferença no cálculo do ganho de capital, conforme previsto pela Lei.
GK = R$ 250.000 − [R$ 50.000+(R$ 200.000×24%)]
R$ 250.000 − [R$ 50.000+R$ 48.000] = R$ 152.000
O IR sobre o ganho de capital será calculado sobre os R$ 152.000, resultando em:
IR sobre o ganho de capital = R$ 152.000 × 15% = R$ 22.800
O total de imposto pago, considerando a atualização e a venda, será:
Total de IR = R$ 8.000 (atualização)+R$ 22.800 (ganho de capital) = R$ 30.800
Vale a pena para João?
Nesse exemplo, optar pela atualização causaria um custo adicional de R$ 800, comparado aos R$ 30.000 que ele pagaria sem a atualização. Além disso, João teria que desembolsar R$ 8.000 imediatamente, ainda em 2024, para realizar a atualização, o que pode ser um impacto financeiro relevante.
Vale ressaltar que, se João vender o imóvel em menos de três anos, ele não poderá aproveitar nada do valor pago na atualização, tornando essa decisão ainda mais desfavorável.
Exemplo 2: Pessoa Jurídica – Empresa ABC
Agora, consideremos uma pessoa jurídica que adquiriu um imóvel para o ativo imobilizado por R$ 1.000.000, e hoje o valor de mercado é de R$ 2.500.000. A empresa planeja vender o imóvel daqui a seis anos.
Sem atualização do valor
Se a empresa não fizer a atualização, ao vender o imóvel por R$ 2.500.000, o ganho de capital será de R$ 1.500.000:
IRPJ + CSLL= R$ 1.500.000 x (34%) = R$ 510.000
Com atualização do valor
Com a atualização, a empresa pagaria 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença de R$ 1.500.000, o que resultaria em um pagamento imediato de:
IRPJ + CSLL=R$ 1.500.000 x (6%+4%) = R$ 150.000
A partir de então, quando a venda ocorrer após seis anos, a empresa poderá abater 32% do valor atualizado no cálculo do ganho de capital:
GK = R$ 2.500.000 − [R$ 1.000.000 + (R$ 1.500.000 x 32%)]
GK = R$ 2.500.000 − R$ 1.480.000 = R$ 1.020.000
O IRPJ e CSLL sobre esse ganho de capital será de:
Impostos = R$ 1.020.000 x 34% = R$ 346.800
O total de tributos pagos será de:
Total de impostos = Total da Atualização + Total de impostos na venda
Total de impostos = R$ 150.000 + R$ 346.800 = R$ 496.800
Quando a atualização de imóveis é vantajosa e quando não vale a pena?
A Lei 14.973/2024 oferece vantagens para quem planeja manter o imóvel por um longo período. Entretanto, para vendas em curto prazo, especialmente para pessoas físicas, o custo adicional da atualização no valor de imóveis pode não ser vantajoso. No caso de João, o custo final é superior ao que ele pagaria sem a atualização, além de exigir um desembolso imediato de R$ 8.000.
É importante ressaltar que quanto menor o prazo para a venda, maior será o custo tributário da operação. Por exemplo, se João decidisse vender o imóvel em um período anterior aos cinco anos, o custo com impostos seria ainda maior. Da mesma forma, para a empresa ABC, que optou pela atualização do imóvel, se a venda ocorrer antes dos seis anos, os gastos com impostos serão ainda maiores.
Orientações complementares: quais imóveis são permitidos?
A recente Instrução Normativa n° 2222/2024, publicada em 24 de setembro de 2024, traz importantes regras adicionais para a atualização do valor de imóveis. Dessa forma, a revisão só é permitida para imóveis que foram declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) de 2024, para pessoas físicas, ou na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) de 2024, para pessoas jurídicas, ambas relativas ao ano-calendário de 2023.
Imóveis adquiridos em 2024, ou alienados antes da formalização da atualização, estão excluídos dessa possibilidade. Além disso, a opção pela atualização do valor deve ser formalizada até 16 de dezembro de 2024, mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) e o pagamento dos tributos incidentes.
Conclusão
Embora a atualização do valor de imóveis seja uma opção, existem estratégias muito mais eficientes para reduzir a carga tributária. Para determinar qual abordagem é a mais adequada ao seu perfil e necessidades, é essencial consultar um especialista no setor imobiliário.
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